財訊 2018-03-21 作者: 陳宥臻

1、2月通常不是交屋旺季,卻嗅到了房市的春意。根據統計,今年前2月的6都移轉棟數較去年同期成長了9.8%、不動產經紀業包括房仲和代銷等的實際營業額也比去年同期成長6%;從信義房屋的平均成交價中更顯示,六都房價出現緩跌現象,中南部尤其明顯。

根據屋比超省房屋比價平台統計,2018年以來,屋比網站及App每月平均可達300萬的瀏覽量,較去年同期大幅提升3成以上,不僅民眾網路比價看屋的狀況增加,實際進到「呼叫經紀人」諮詢的接單,帶動近2個月屋比經紀人,每人每月接單量也比去年同期增加3倍。


雖然近來傳出不少投資客撐不下去、認賠出售的傳聞,但自住客靠自己做功課,大幅議價成功的故事也愈來愈多,顯見房市已經由自住型買家撐起這片天。

屋比房屋比價創辦人葉國華分析,2016年實施房地合一稅後,只要在1年內買賣房屋者,會被課徵45%重稅,自住則是6年內房價漲幅在400萬元內免稅,讓短期投資客已經在這2、3年間紛紛退場。


指標一 買賣移轉棟數增加

大陸建設董事長張良吉說,房市最差的時間已經過了,「現在是解凍期到來!」

其實,從公開數字可以發現房市解凍的三大跡象。首先是買賣移轉棟數的增加。2016年全年買賣移轉棟數只有24.5萬棟,到了2017年是26.6萬棟,成長8%。交易量增加持續至今,今年1、2月六都買賣移轉量仍增加9.8%。張良吉認為,買盤進場是因為政府打房力道減弱,民眾預估房價不會大幅下修,加上賣方讓利,都是直接因素。

尤其高雄今年1、2月的買賣移轉棟數,近5000戶,年增7.5%;往北走到台南,甚至年增32.2%,在六都中交易最熱。中南部顯然比北部,更讓人感受到房市的溫度。

葉國華認為,2017年交易量回升,主因是政A府未再祭出打房新政策,2018年底也有選舉,預計不會再有進一步動作,他預估「今年有望向30萬棟挑戰邁進。」畢竟2012年以後全台平均年度移轉量是30萬棟,高峰時是37萬棟,要回復要30萬棟,才是平均水準。


指標二 成屋交易價相對持穩

房市的成交量增加,帶動價格相對持穩,這是房市解凍的第二個指標。這個趨勢在中南部尤其明顯。根據信義房屋平均成交價顯示,台中、台南和高雄市,2016年至今年1、2月,即使政府打房,房價仍不動如山。若看雙北和桃園,目前只有新北市持續走跌,台北和桃園在今年1、2月也有微幅走穩現象。

華固董事長鍾榮昌說,「我在高雄感受到房市的溫度。」因為交易價量都已穩住。為此華固5年前買入、至今未開發的近千坪高雄新灣區土地,今年決定要動工,就是看好高雄的買氣回升。

信義房屋企研室經理曾敬德指出,由於2016年房地合一上路,民眾恐慌要繳稅變多,所以買屋者少、賣屋流動性變低,房子砍價成交狀況明顯;現在政府沒有進一步打房,稅制施行後,民眾也逐漸了解影響性,「現在來看的人變多,屋主心態就會拉高,議價接受度就變低了。」


指標三 仲介業績與店數成長

房市解凍的第三個指標,是財政部統計處內有關經紀方如房仲和代銷的營業額與家數,都呈現成長。

據統計,不納入建商自售營業額,以經紀方的營業額,也就是仲介為主,賺取成屋交易的服務費銷售額來看,2017年為3800億元,比2016年成長6%,顯示仲介賺取買賣方共收取約6%的服務費,總體金額呈現成長。

信義房屋與屋比房屋比價網主管皆表示,中古屋與新成屋的成交,是自住型買方比率較高,成屋買了可以馬上入住,較符合自住型買家的需求,服務費用的增加,代表成屋的交易量成長。

不過,這當中只有台北市的銷售額是唯一倒退的市場,呈負10%,但買賣移轉交易量卻是增加9%。屋比研究總監陳傑鳴分析,台北市去年交易熱絡的產品,是1500萬至2000萬元相對低總價的產品,仲介依照總價賺取服務費,因總價較低,營業額也因此降低。

若看國內房仲的上市公司信義房屋業績,其營收有89%來自仲介服務收入,2017年營收成長逾一倍,2018年更是持續熱度,今年1月和2月營收年增率各是65%和32%。

永慶房屋和信義房屋也因看好房市轉強,今年2月各開出5000名和3000名的業務人才需求,祭出保障底薪5萬元等條件,希望能吸引更多好手,在交易量成長時,多搶一些客戶。而財政部統計處不動產經紀方如代銷和房仲的營業家數,2017年也比2016年成長2.8%,顯示該經紀方正因成交量帶動,揮別關店潮陰影。


觀察一 預售屋成交率是回春指標

然而,房市指標看起來充滿春意,就真的代表房市回春了嗎?鍾榮昌指出,房市處於盤整與築底的時候,房價不一定會下跌,可能維持長時間的持平,整理完畢才上揚,「觀察房價走勢,最直接方式是看預售屋。」因為預售屋是期貨市場,反映未來2、3年的房價,如果預售屋沒有漲價,中古屋也不會漲。反之,預售屋讓利如果持續,則會衝擊到中古屋房價。

鍾榮昌分析,預售屋的成交率如果達到6成,就會產生支持預售屋房價走揚的力道,屆時應該才算是房市回春。

根據《住展》雜誌調查,北台灣預售屋價格在2012、2013年房市高點,新案成交率平均是78%至79%,接近8成的成交率;但到了2014年幾乎腰斬,滑落到4成成交率,2016年更是谷底,僅29%成交率,2017年成長至38%,幾乎快回到2104年房市反轉時的交易狀態,但距離鍾榮昌提到的6成還有不小的距離。

戴德梁行董事總經理顏炳立預測,「這2年是房市關鍵,如果全年沒到30萬棟,房價會繼續盤整!」他舉例,自己打球的球友是綁鋼筋的業主,2017年時身兼8個球隊隊長,已經閒到天天打球,自己的板模團隊也沒事做,目前還沒看到明顯好轉,「接下來房市的變數,要觀察銀行房貸逾放比,以及法拍屋市場的量能是否有明顯上揚,恐造成房市再下修。」


觀察二 329檔期北冷、中南熱

整體來說,成屋市場交易量成長,但預售市場發展仍充滿觀望氣氛,以預售為主的329檔期,也呈現中南部熱、北部冷的情況。今年北台灣推案量減少11%,預估金額為1614.9億元;《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,不少台北市說好要推的台北知名豪宅如「ONE PARK」、「陶朱隱園」、冠德信義區豪宅等案件都沒有開案,如果按照計畫進行,實際上北台灣的329檔期會高過去年,主因還是豪宅市場建商心態比較保守所致。

不過往中南部走,329檔期顯得相當熱鬧。根據數字科技統計,中台灣的329推案有583億元,比去年增加4倍,高雄今年也有500多億元案量,都比去年增溫;中南部可說是與北台灣房市兩樣情。

何世昌認為,現在房市交易量回升,建商讓利的狀況已不再如去年明顯,在蛋黃區,民眾要像過去大砍價買房成交的狀況將減少,除非景氣遇到重大利空,才有可能影響房市。

新聞源 http://www.wealth.com.tw/home/articles/14898

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