【好房網雜誌2018年3月號】
在剛性需求的支撐下,2017年成交量回溫,市場上利多消息頻傳,然而,凍結已久的國內房市,真能在2018年解凍嗎?如何判斷消息真偽,聽聽專家怎麼解讀。

撰文:林榮芳

2017年全球經濟同步復甦,大環境明顯改善,台股萬點行情續航,都讓消費信心回升,民眾購屋意願增加,市場氣氛有逐步回穩跡象。

為讓這股回春熱潮能在2018年開春持續蔓延至房市三二九檔期,不少建商、代銷從農曆年前就開始揮旗高喊著房價已落底,搭配春節期間賞屋促銷活動,鼓勵民眾進場。此外,今年下半年正逢縣市長選舉,各項重大建設都想趕在年底前完工,前瞻計畫、選舉牛肉利多,也試圖增強民眾購屋信心。歷經四年的房市空頭,2018年房地產景氣即將復甦?多數專家直指,房價仍在緩跌,有意購屋的民眾仍要三思而後行,不要被錯誤消息誤導。

央行解除信用管制後,高成數、低利率的優惠房貸吸引有自住需求的民眾進場購屋,是2017年交易量回升的主因,目前國內不動產市場景氣己擺脫前年最悲觀谷底,但尚無法以翻揚視之,多數專家仍持保守態度認為,「景氣回溫」言之過早,今年房市仍處於修復盤整階段,「讓利」仍是觸動買方進場的關鍵主因。


二○一八房價落底? 專家:價量翻揚難

台灣經濟研究院發布之「營建業營業氣候測驗點」指標顯示,去年十二月六都建物買賣移轉件數月增率2.1%,促使80.8%的不動產業者對於當月景氣看好呈現持平,而有15.4%的業者認為當月景氣為好轉;至於業者對於未來半年則有73.1%的比例依舊以持平視之,顯然當前房市雖已脫離「看法悲觀」,但距離「看法樂觀」尚有一段距離。

台經院副研究員劉佩真表示,短期內房市仍有一段盤整震盪的期間需度過,主要是市場人氣雖不差,且自用買盤積極出價,但不少買方感受價格修正幅度縮小,特別是市場上願意讓價的賣方也未如先前恐慌,短期內房市成交仍待磨合。

若以2018年國內房市價量表現而言,在自住買盤為主力的結構下,整體房市交易量要觸及30萬件的關卡難度仍高,尤其是去年交易量年增率約達1成左右,基期相對墊高,使得今年國內交易量年增率將難有突出的表現。

至於房價部分,劉佩真認為,將持續呈現向下修正的緩跌格局,而壓制房價無法上揚的主因,仍在於「住宅市場新增供給壓力偏大」,特別是領取核發建築物建造執照後未正常在2017年以前釋出的新增供給,將於今年起浮現,更何況餘屋壓力未減,皆將成為壓抑2018年國內房市景氣無法翻揚的關鍵原因。


前瞻計畫、選舉利多 增強民眾購屋信心?

2018年在縣市長選舉的催化之下,全台各項重大建設都想趕在下半年完工登場,包括高雄鐵路地下化通車、台中鐵路高架化第二階段完工、台中捷運綠線試營運、新北環狀線第一階段完工、淡海輕軌第一階段完工等,但這些因為選舉端出的利多政績,是否真能成為今年房市回溫的助力?

過去有交通建設議題的區域通常是房市成交之冠,對房價多少有帶動效果,但在景氣不佳、房價過高的情況下,再加上買賣雙方對價格的認知差距大,過去帶頭領漲,現在很有可能反過來「領跌」。在房市走軟的狀況下,建設題材就算再多,仍無法抵抗不景氣的大趨勢,今年想靠重大建設拉抬房地產,很難期待雨露均霑。

房產專家范世華認為,前瞻計畫、縣市長選舉等帶來的牛肉利多,在南北的影響不同。中南部發展空間大,鐵路地下化、捷運完工及前瞻計畫重大建設多集中於中南部,多少能帶動一些市場氣氛;但在北部,民眾已認知房價處高點,且選舉利多也難再促使房價上揚,下半年北台灣即將完工的重大建設,只會是候選人的政績發表,對房市影響不大。


肥咖條款錢進房市 帶動投資買盤升溫?

各國「肥咖條款」陸續上路,為了與國際接軌,台灣版的「肥咖條款」也正式拍板跟進,預計在2019年實施共同申報準則(CRS),並於2020年與其他國家進行第一次的稅務資訊交換。未來不管是現金資產或是金融衍生性產品都將成為查稅目標,但若持有不動產,因非屬金融帳戶,則不會被列入監控範圍。

去年底以來,豪宅交易個案頻頻,探究可能是國際高資產人士為規避肥咖條款,紛紛將資金投入房市避稅,對停滯好長一段時間的豪宅市場顯然有推進效果,在去年下半年為台灣打了一劑房市回溫的強心針。但不論是國內外的肥咖政策,豪宅交易仍是少數個案,肥咖條款是否將是2018年房市回穩仙丹,能帶動投資買盤升溫,專家認為言之過早。

范世華表示,台灣的房地合一稅負也不輕,錢進不動產若是短期操作可能未達節稅效果,高資產人士也還在觀察肥咖條款與房地合一稅的利弊,評估究竟是要將錢放在銀行誠實繳稅,還是要買進不動產,可能要隨著2019年CRS上路,甚至到2020年後課稅有感了,才能明顯看出影響。


豪宅推案增加 房地產景氣復甦?

2018年豪宅市場眾案齊發,尤其在台北市信義計畫區更是上演頂級豪宅之爭,包括亞太工商聯與中華工程推出的「陶朱隱園」、冠德建設推出的「冠德信義」、大陸建設與厚生集團及恒邦建設推出的「琢白」,皆於2018年第一至第三季預定完工或銷售。豪宅推案的增加,代表著業者看好今年房市,不約而同選在今年推案嗎?

過去受到政府打房,加上豪宅稅等稅負倍增影響,許多建案忍住不推,但近一年來部分住宅已在成屋階段,無法再延遲銷售,特別是領取核發建築物建造執照後未正常在2015年至2017年釋出的新增供給,不論是豪宅或是一般住宅物件,今年全部傾巢而出,因此並非是特別選擇今年推案,而是「箭在弦上,不得不發」。

劉佩真認為,國內房市景氣乃至於豪宅市場尚無法出現顯著回升,加上豪宅供給面的選擇性仍多,因此豪宅單坪價格若超過280萬元,甚至挑戰300萬元以上的價位,將考驗高端客戶的接受程度。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,雖然去年雙北市的中高總價住宅交易量回溫,但仍未回復到2015年的水準,顯示目前市況僅是小幅回升,市場仍以自住需求為主力,民眾仍普遍期待房價下修,房價缺乏上漲動能,民眾也認為短期沒有反彈的機會,因此房價將持續盤整,而盤整多久仍是未知數。


房價持續修正緩跌 切勿樂觀看待後市

謝志傑分析,去年全年建物買賣移轉棟數為26.6萬棟,主要受到房價有感修正,激勵有自住需求的首購、換屋族群進場看屋、購屋,帶動房市交易動能回溫,但今年建商仍會持續交屋,市場供給量增,賣壓湧現,加上市場仍以自住買盤為主,房價還是有小幅下修的壓力。

劉佩真也提到,土地成本越來越高,這幾年國內房價也已有波段跌幅,估計未來很難再出現讓買家滿意的價格,此情況恐將對民眾購屋意願產生影響,市場對房價下修的預期心理依舊存在,顯然今年房市將持續修復階段。 劉佩真進一步分析,目前能刺激買方進場的要件,包括議價空間拉大、房價顯著下跌、市場供給量增而使買方有更多好物件可選擇……等;而促使賣方積極售屋的考量則包括房價看跌趨勢明顯、市場出售房屋會越來越多、早賣可避免求售無門、低利率環境恐將結束,及早出脫可轉換投資……等。總的來說,在供給量加大、買方市場確立下,唯有有感降價才能突破僵局。

謝志傑建議,有意售屋的屋主,切勿過度樂觀看待後市而錯判情勢,應順應時勢變化,適度讓價,先降先贏,縮短交易時程,及早出場,展開汰弱留強的資產安排,才能避免錯失最佳售屋時機。



新聞源 https://news.housefun.com.tw/news/article/107866189910.html

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