房地合一上路 贈屋節稅小心加倍奉還

自由時報 記者鄭琪芳／專題報導

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想要把房產移轉給子女，怎麼做最能節稅？根據「遺產及贈與稅法」規定，遺產及贈與金額的計算，土地按公告土地現值、房屋則按房屋評定現值，兩者均明顯低於市價，因此早期常見將房產以贈與或繼承方式移轉子女的節稅規劃，比變現後再給子女划算許多。不過，「房地合一」稅制上路後，除了繼承2015年以前取得的房地適用舊制之外，贈與及繼承的節稅效益已大打折扣，若受贈或繼承後不久就將房地出售，可能面臨高額的財產交易所得稅，原本省下的稅可能得加倍奉還。

國稅局官員說明，父母想要將房產移轉給子女，有「買賣」、「贈與」及「繼承」3種方式，有些民眾會採「買賣」方式以規避贈與稅，但二親等以內親屬間財產的買賣，無論雙方訂定買賣契約或贈與契約，仍可能被視為贈與而課徵贈與稅，而且要課土增稅及契稅；不過，若雙方訂定買賣契約且能提出已支付價款的確實證明，而且價款不是由賣方（父母）貸給或提供擔保向他人借得，則可免課贈與稅。

財產2,000萬以內 不易被課遺產稅

若以繼承方式移轉房產，免課土增稅及契稅，須課遺產稅；若採贈與方式，除了要課贈與稅，還要負擔土增稅及契稅。目前遺贈稅稅率，5,000萬元以下課徵10%、5,000萬至1億元課徵15%、1億元以上課徵20%，遺產稅免稅額1,200萬元，且有配偶、父母、子女、喪葬費等扣除額；至於贈與稅稅率，2,500萬元以上課徵10%、2500萬至5000萬課徵15%、5,000萬以上課徵20%，每人每年免稅額220萬元。

因此，若父母名下財產不多且無生前分產的必要，讓子女繼承房產較划算，遺產總額2,000萬元以下不容易被課到稅。若父母名下有鉅額財產，則可生前逐年贈與子女，以減輕遺產稅負擔；例如，可以利用每人每年220萬元的贈與免稅額，分年贈與現金給子女，讓子女自行購屋，可以省下贈與稅、土增稅及契稅。

贈與或繼承房產 富人節稅手法多

財政部賦稅署官員指出，由於遺產及贈與金額的計算，土地按公告土地現值、房屋則按房屋評定現值，而兩者均明顯低於市價，因此早期常見贈與或繼承房產的節稅規劃，除了買房贈與子女以取代高額現金贈與之下，甚至將名下房屋拿去高額貸款以規避遺產稅。

「有些代書觀念沒有改，現在還是用這種方式幫客戶規劃。」賦稅署官員表示，事實上，「房地合一」稅制上路後，這種節稅規劃可能得不償失，雖然省下一些遺贈稅，卻可能要繳納更多財產交易所得稅，因為「房地合一」稅制規定，繼承及受贈取得的房地，出售時計算財產交易所得時，取得成本也按繼承或受贈時的公告現值及房屋現值計算，由於取得成本大幅壓低，等於大幅墊高獲利，加上「房地合一」稅制適用稅率高，可能要繳更多稅，反而得不償失。

房地合一上路 贈屋節稅不容易

舉例而言，劉先生以3,000萬元買了房子贈與兒子，公告土地現值及房屋評定現值約1,200萬元，扣掉免稅額220萬元，須繳納贈與稅98萬元；相較於贈與現金3,000萬元，省下贈與稅194萬元。不過，劉先生兒子受贈房屋後不到2年，便以4,000萬元出售，實際獲利1,000萬元，因持有期間不到2年，適用「房地合一」稅率35%，原本要繳稅350萬元；但因為是受贈取得的房產，房地成本按房地現值1,200萬元計算，若未考慮物價指數調整等，交易所得約2,800萬元，須繳稅980萬元，等於多繳了630萬元，遠高於當初省下的贈與稅194萬元。

善用贈與免稅額 分年移轉最保險

賦稅署官員說明，「房地合一」稅制上路後，除了繼承2015年以前取得的房地適用舊制，還有一些節稅空間之外；想要將財產贈與子女或留給子女繼承，除非子女受贈或繼承後6年內不會出售且符合自用住宅規定，可以適用自用住宅免稅額400萬元及優惠稅率10%，否則就要考慮未來子女出售時可能面臨的重稅。

國稅局官員則建議，目前贈與稅免稅額每人每年220萬元，子女婚嫁時還有100萬元免稅額，父母若要將財產移轉給子女，可以提早進行規劃，夫妻2人1年贈與440萬元以內免稅，利用贈與稅免稅額分年贈與子女現金，讓子女自行購屋，或由子女以市價購買父母名下的房屋，不僅可以省下遺產及贈與稅，也不會被課高額財產交易所得稅。

新聞源 http://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1166641

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